Бесплатная консультация по телефонам:

Россия

8 (800) 350-23-69 доб. 521

Москва и область

8 (499) 577-00-25 доб. 521

Санкт-Петербург и область

8 (812) 425-66-30 доб. 521

Прием онлайн-заявок: КРУГЛОСУТОЧНО


Депозит нотариуса - удобный способ расчетов

Главная страница → Статьи → Депозит нотариуса - удобный способ расчетов


Вызывает ли у вас какие-либо сложности оплата товара в магазине?

Казалось бы, что может быть проще: выбрал товар, заплатил деньги, забрал покупку. Мы проделываем эти операции практически ежедневно, знаем все нюансы. Но даже здесь существуют различные способы проведения расчетов за товар: оплата наличными, оплата по банковской карте, оплата через банк, интернет-платеж и т.д.
И иногда у нас возникает беспокойство: а как мне вернуть деньги за не подошедший товар, если я оплатил его банковской картой? А получу ли я свой заказ, который оплатил заранее через интернет, или меня обманут?
И если даже в таких, казалось бы, простейших ситуациях мы испытываем сомнения и волнуемся, то что же говорить о ситуациях, которые связаны, например, с продажей и покупкой жилья, с выплатой очень больших денежных сумм?

Продажа или покупка квартиры - это серьезный шаг в жизни каждого человека. Решаясь на этот шаг, мы стараемся просчитать все возможные риски и найти способы их минимизировать. Ведь в случае, если что-то пойдет не так, мы можем остаться и без жилья, и без, с трудом накопленной на его покупку, денежной суммы, и мало кому такая потеря покажется несущественной.
Как же защитить себя? Как говорится, кто предупрежден, тот вооружен. Поэтому давайте рассмотрим возможные способы расчетов по сделкам с недвижимостью и проанализируем их достоинства и недостатки.

Расчеты из рук в руки

При таком способе расчетов покупатель передает требуемую денежную сумму непосредственно продавцу в наличной форме. Такой способ расчетов не может считаться надежным по целому ряду причин.

Во-первых, продавец, принимая от покупателя наличные денежные средства, не может быть уверен в том, что купюры не фальшивые.
То есть стороны, действуя осмотрительно и добросовестно, должны перед передачей денег обратиться в банк и проверить подлинность купюр. Причем при проверке, конечно же, необходимо присутствие и продавца, и покупателя, а передача денег должна произойти сразу после проверки.
Это отнимает у сторон время. Кроме того, каждая сторона знает, в какое время, и в каком месте окажется противоположная сторона с крупной суммой денег на руках.
Если учесть, что стороны по сделке, как правило, абсолютно чужие друг другу люди, то эту ситуацию нельзя считать безопасной.

Во-вторых, при таком способе расчетов большой проблемой является определение момента, когда должны быть переданы деньги.
Если передать их до подписания договора, то продавец, получив требуемую сумму, может отказаться от заключения сделки и попросту сбежать с деньгами. Решать эту проблему покупателю придется уже при помощи правоохранительных органов.
Если передать деньги после подписания договора, но до государственной регистрации перехода права на квартиру, то продавец может отказаться подавать документы в регистрирующий орган и опять же исчезнуть с деньгами.
Эту проблему покупателю придется решать в судебном порядке. И никакие доверенности от продавца здесь не помогут, так как такую доверенность продавец может отменить в любой момент.
Если же в целях защиты интересов покупателя стороны договорятся о передаче денег после государственной регистрации перехода права собственности, то незащищенной стороной окажется продавец, так как у него не будет никакой уверенности в том, что покупатель действительно выплатит ему деньги, да и вообще неизвестно, есть ли у покупателя требуемая денежная сумма.

В общем, этот способ расчетов можно назвать самым ненадежным. Такой способ используется обычно между людьми, которые хорошо друг друга знают и полностью друг другу доверяют (например, между близкими родственниками). В остальных случаях нельзя рекомендовать производить расчеты таким образом.

Расчеты через сейфовую ячейку

Это самый популярный в настоящее время способ расчетов.
Суть его заключается в том, что продавец и покупатель совместно арендуют в банке (или в другом сейфовом хранилище) сейфовую ячейку, в которую покупатель до подписания договора купли-продажи помещает всю необходимую денежную сумму.
Условия изъятия денежных средств из ячейки подробно описываются в договоре аренды сейфа. Сотрудник банка (или сейфового хранилища) контролирует исполнение сторонами этих условий.

У этого способа расчетов много достоинств.

Во-первых, продавец квартиры имеет возможность до подписания договора купли-продажи убедиться в том, что у покупателя есть необходимая денежная сумма.

Во-вторых, стороны непосредственно перед помещением денег в сейф имеют возможность проверить подлинность купюр.

В-третьих, в случае отказа продавца от заключения договора или от государственной регистрации перехода права собственности покупатель по истечении определенного времени может забрать деньги из сейфа (если это условие указано в договоре аренды сейфа).

В-четвертых, продавец уверен, что после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру он просто изымает из сейфа помещенную туда денежную сумму.

Однако этот способ имеет и недостатки.
Как и в первом случае, покупатель, как правило, приносит наличные денежные средства в сейфовое хранилище, о чем заранее известно продавцу.
Как уже отмечалось, такая ситуация не является безопасной. При помещении денег в сейф и определении условий их изъятия из сейфа той или иной стороной очень большое значение имеет точность и юридическая грамотность формулирования этих условий в договоре аренды сейфа.
Некорректно сформулированное условие или отсутствие в договоре аренды сейфа какого-либо условия могут привести к тому, что деньги на длительное время «зависнут» в сейфовом хранилище.
В результате продавец будет нервничать, не имея возможности получить деньги, а покупатель не будет иметь документов, подтверждающих исполнение им обязательств по оплате купленной квартиры.

Ну а самым большим недостатком этого способа расчетов является правовая неопределенность в вопросе о том, кому принадлежит денежная сумма, находящаяся в сейфе.
Ввиду того, что арендаторами сейфа являются одновременно и продавец, и покупатель, а иногда и еще какие-либо лица (например, агенты), с правовой точки зрения не представляется возможным однозначно определить, чьи деньги лежат в сейфе. А ответ на этот вопрос может иметь очень большое значение в случае возникновения спорных ситуаций.

Вспомним, например, нашумевшие случаи ограбления сейфовых хранилищ филиала Промсвязьбанка (11 января 2016 года) и банка Холдинг-кредит (23 августа 2009 года).
В случае похищения денег из ячейки, арендованной для проведения расчетов по сделке, покупатель будет настаивать на том, что он исполнил свои обязательства, так как поместил деньги в сейф. А продавец, конечно, будет утверждать обратное, так как на руки он деньги не получил.
Если к этому моменту переход права на квартиру уже зарегистрирован, продавец рискует остаться и без денег, и без жилья, так как вряд ли покупатель захочет выплатить продавцу еще одну стоимость квартиры.
Если же переход права еще не зарегистрирован, то ни с чем рискует остаться покупатель, так как у него нет никаких документов, подтверждающих исполнение им обязательств по оплате приобретенной недвижимости.
Эта ситуация усугубляется еще и тем, что деньги в ячейку помещаются, как правило, в запечатанных пакетах (конвертах).

Сотрудники хранилища не контролируют содержимое этих пакетов, а в договоре аренды они описываются как «пакет № 1», «пакет № 2» и т.п. Соответственно, банк (сейфовое хранилище) не сможет подтвердить, какая именно сумма была помещена в сейф и вообще были ли в этих пакетах деньги или что-то другое. И получить от хранилища компенсацию за похищенное имущество будет очень сложно.

Очень много проблем возникает также в случае смерти кого-либо из участников сделки до изъятия денег из сейфа. В этом случае опять же возникает вопрос о принадлежности денег в сейфе, который, как мы уже поняли, не имеет однозначного ответа.

Расчеты через банковский аккредитив

Если не углубляться в юридические тонкости, то аккредитив можно определить как вид банковского счета, дающий возможность продавцу получить на условиях, указанных в аккредитивном поручении, платеж за товар немедленно по исполнении обязательства.

По своей сути расчеты через аккредитив аналогичны расчетам через сейфовую ячейку. Покупатель вносит или перечисляет денежные средства на банковский счет и определяет условия, при которых эти деньги будут перечислены банком на счет продавца.
Если в течение определенного периода времени, установленного в договоре с банком, эти условия не будут выполнены, средства вернутся к покупателю.
Деньги, числящиеся на аккредитиве, считаются принадлежащими покупателю до момента их перечисления продавцу. Покупатель всегда может получить от банка документ, подтверждающий как внесение им денег, так и перечисление денежных средств продавцу.
Продавец уверен в получении денег при выполнении определенных условий (как правило, в качестве условия указывается государственная регистрация перехода права собственности на квартиру). То есть этот способ является наиболее безопасным из уже рассмотренных.

Однако на практике расчеты через аккредитив используются гораздо реже, чем расчеты через сейфовую ячейку.
Основная причина этого заключается, скорее всего, в том, что это недешевый способ взаиморасчетов. Стоимость данной банковской услуги устанавливается каждым банком самостоятельно и зависит от суммы аккредитива. При этом, как правило, для юридических лиц тарифы существенно выше, чем для физических.
Другая причина заключается в том, что в Санкт-Петербурге не часто совершаются простые сделки, в которых участвуют только один продавец и один покупатель.

В большинстве случаев образуется цепочка сделок со сложными схемами взаиморасчетов. Участники сделок не просто продают свою недвижимость, а меняют ее на другую, например с доплатой. А к таким цепочкам способ расчетов через банковский аккредитив применить практически невозможно.

Расчеты через депозит нотариуса

В 2015 году, благодаря изменениям законодательства, у нас появилась возможность использовать еще один способ расчетов по сделкам с недвижимостью (и по другим сделкам тоже).

При проведении расчетов через депозит нотариуса покупатель передает денежные средства нотариусу, а нотариус при наступлении определенных условий, согласованных сторонами договора, передает эти денежные средства продавцу.
Закон не ограничивает ни нотариуса, ни стороны сделки в выборе формы передачи денег - возможны и наличная, и безналичная формы.
Однако с точки зрения максимальной защиты интересов участников сделки, в том числе для обеспечения сохранности денежных средств, рекомендуется вносить денежные средства на депозитный счет нотариуса, открытый в надежном банке.

Денежные средства, внесенные на депозит нотариуса, не поступают в его собственность. Нотариус осуществляет в отношении этих денег некую распорядительную функцию, причем строго на условиях, согласованных со сторонами сделки.

Условия передачи денежных средств продавцу или возврата их покупателю могут быть прописаны непосредственно в договоре купли-продажи, а могут быть отражены в отдельном соглашении.

Если же сделка сложная, состоящая из цепочки взаимосвязанных сделок, когда и со стороны вносителя денег, и со стороны получателя выступают несколько человек, то удобнее заключить отдельное соглашение о взаиморасчетах.

Такой способ расчетов обладает целым рядом преимуществ.

Во-первых, как уже отмечалось, этот способ можно использовать не только при заключении одного договора купли-продажи, но и при заключении ряда взаимосвязанных сделок.
Условия выдачи и возврата денег можно прописать очень детально, исходя из общих интересов всех участников цепочки сделок. Нотариус, как правило, обладает достаточным опытом для того, чтобы предусмотреть все нюансы, которые могут возникнуть в ходе сделки.

Во-вторых, в соответствии с п. 2 ст. 327 Гражданского кодекса РФ внесение денежной суммы на депозит нотариуса считается исполнением обязательства.
То есть покупатель, внесший денежные средства на депозит нотариуса, получает документ, подтверждающий исполнение им обязательства по оплате квартиры. К тому же нотариус, принимая деньги на депозит, выдает документ о принятии на депозит именно определенной денежной суммы, а не некоего «пакета», как происходит при расчетах через сейфовую ячейку.
При этом покупателю совершенно незачем ставить продавца в известность о том, когда он принесет свои денежки в банк, чтобы внести их на депозитный счет нотариуса.
Покупатель может это сделать в любой момент до заключения договора, а если вдруг договор не будет заключен, то нотариус просто вернет эти деньги покупателю.

Кроме того, покупатель может перечислить эти деньги нотариусу в безналичной форме с любого своего счета. Деньги также могут быть внесены на счет нотариуса и после заключения договора, если это соответствует интересам сторон, и они договорились о таком условии проведения расчетов.

И в-третьих, с недавнего времени в случае банкротства банка, в котором открыт депозитный счет нотариуса, из имущества банка, составляющего конкурсную массу, исключается имущество, принятое банком по договору депозитного счета нотариуса (ст. 189.91 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). То есть законодатель предоставил дополнительную защиту лицам, воспользовавшимся депозитным счетом нотариуса для исполнения своих обязательств.

Расчеты через депозит нотариуса возможны как по договорам купли-продажи недвижимости, так и по любым другим сделкам, а также в целях исполнения иных денежных обязательств. Основанием для проведения расчетов таким способом может служить соответствующее соглашение сторон или прямое указание закона.
Если расчеты через депозит нотариуса проводятся на основании нотариально удостоверенной сделки, то тариф за проведение расчетов будет фиксированным (и небольшим). В остальных случаях тариф будет зависеть от размера передаваемой денежной суммы.

Очень удобным представляется обращение к нотариусу при совершении договора купли-продажи квартиры для получения сразу комплекса услуг.
Ведь в настоящее время нотариус, который удостоверил сделку, может подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности, а после получения документов, подтверждающих такую регистрацию, перечислить соответствующие денежные средства продавцу (если стороны выбрали депозит нотариуса как инструмент проведения расчетов).
То есть в настоящее время возможен вариант, когда стороны сделки, подписав договор у нотариуса, могут больше вообще не встречаться до момента подписания акта приема-передачи квартиры и ни о чем не беспокоиться.
Покупатель получит у нотариуса документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на квартиру, а продавец получит от нотариуса причитающиеся ему денежные средства.

К этому еще хочется добавить, что в последнее время начинает набирать популярность подача нотариусом документов на государственную регистрацию перехода права в электронном виде.
Это происходит следующим образом: нотариус, удостоверивший сделку (или выдавший свидетельство о праве на наследство), формирует электронный пакет документов (скан-образы всех необходимых документов), подписывает этот пакет квалифицированной цифровой подписью и при помощи специального электронного сервиса отправляет его в Росреестр.
После получения от Росреестра соответствующего подтверждения нотариус оплачивает госпошлину за регистрацию права.
Росреестр после получения платежа производит регистрацию права за один день.
Конечно, надо признать, что не всегда эта система работает без сбоев, но уже многие нотариусы Санкт-Петербурга смогли провести такие операции в очень короткие сроки.
После проведения регистрации Росреестр высылает нотариусу выписку из Единого государственного реестра прав, подтверждающую регистрацию права на имя нового собственника. Эта выписка также подписана квалифицированной электронной подписью регистратора.
Нотариус, проверив принадлежность этой подписи, может совершить нотариальное действие по удостоверению равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу и выдать правообладателю выписку на бумаге, скрепив ее своей печатью.
Изготовленный нотариусом документ на бумажном носителе имеет туже юридическую силу, что и электронный документ, равнозначность которого удостоверена нотариусом.

Если учесть, что с некоторых пор Росреестр отказался от использования защищенных бланков для выдачи свидетельств о государственной регистрации права, то такая выписка, выданная нотариусом ничем не хуже, а возможно, даже и надежнее, чем свидетельство, выданное Росреестром.
При этом у приобретателя квартиры сохраняется право в любой момент обратиться в МФЦ и получить свидетельство о государственной регистрации права, если оно ему будет нужно.

В заключение хочу отметить, что выбор способа расчетов, конечно, зависит от обстоятельств конкретной сделки.
Делая этот выбор, необходимо максимально учитывать интересы всех ее участников. При этом, на мой взгляд, самым важным критерием должна служить безопасность производимых расчетов. Ну и немаловажным фактором, наверное, должен быть комфорт участников.

Удачных нам всем покупок!



Анна Таволжанская
Нотариус Санкт-Петербурга


Категории дел:

Категории услуг:

Справочная информация:

Возможно Вас заинтересует: