Бесплатная консультация по телефонам:
Россия
8 (800) 333-45-16 доб. 369
Москва и область
8 (499) 703-35-33 доб. 100
Санкт-Петербург и область
8 (812) 309-52-81 доб. 647
Прием онлайн-заявок: КРУГЛОСУТОЧНО
Категории дел:
Категории услуг:
Справочная информация:
Законная защита
Традиционно с Новым годом к нам приходят и новые законы. Мы ждем их со смешанным чувством, особенно опасаясь тех, что принимаются в конце года под звон бокалов ради выполнения плана по законотворчеству. Эти новогодние «пироги» часто бывают совсем непропеченными, сырыми. Но сейчас хочется поговорить о приятном - о законе, позволяющем повысить защищенность граждан при совершении сделок с недвижимым имуществом...Законодатель с 1 января ввел новые правила для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, и для продажи долей в праве общей долевой собственности (это наиболее актуально для коммунальных квартир).
Не надо долго объяснять, что сфера оборота недвижимости одна из самых рисковых, поскольку здесь фигурируют значительные суммы денег, а значит, и возникают риски их потерять.
Представим себе ситуацию, когда обычная российская семья, состоящая из папы, мамы и несовершеннолетнего сына, планирует переехать в более просторную квартиру, продав имеющуюся маленькую. Собственниками имеющейся квартиры являются все члены семьи.
Известно, что для продажи имущества несовершеннолетнего требуется получить разрешение органа опеки и попечительства по месту жительства ребенка. В разрешении будет указано условие, при соблюдении которого родители смогут продать квартиру.
Таким условием может быть приобретение на имя несовершеннолетнего другой недвижимости или перечисление на его счет денежных средств, полученных от продажи принадлежащей ему части имущества. Распоряжаться этими денежными средствами можно только опять-таки с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Полагаю, что нет необходимости объяснять, с чем связана такая жесткая регламентация процедуры распоряжения имуществом несовершеннолетнего: слишком велико количество случаев злоупотреблений в этой сфере, как со стороны родителей, так и со стороны опекунов детей, оставшихся без попечения родителей.
Следует отметить, что такие злоупотребления случаются как в силу незнания закона, так и вполне сознательно. Вот как раз для минимизации подобных случаев законодатель установил с 1 января 2016 года обязательную нотариальную форму для договоров купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним.
Итак, теперь оперировать с имуществом несовершеннолетнего, используя простую письменную форму договора, нельзя. Напомним, что, заключая договор в простой письменной форме, рискует и продавец, и покупатель. Потому что, приобретая недвижимость по такому договору, покупатель фактически покупает кота в мешке, так как никто не обязан проверять, действительно ли квартира (земельный участок, дом) принадлежит продавцу (ни у каких иных лиц, кроме нотариуса, нет такой обязанности), никто не установил личность продавца (а довольно часто это бывает подставное лицо, в то время как настоящий собственник и не знает о продаже его имущества), никто не выяснил у продавца, действительно ли он имеет намерение и желание продать квартиру (земельный участок, дом).
Нередки случаи, когда, подписывая договор купли-продажи в простой письменной форме, собственник квартиры полагал, что подписывает договор найма, то есть договор передачи квартиры в пользование квартиранту, но совершенно не планировал ее продавать, то есть лишаться права собственности здесь и сейчас.
При совершении же сделки в нотариальной форме все эти факты и обстоятельства установит нотариус, прочтет договор вслух. И если выяснится, что собственник квартиры совершенно не планирует расставаться со своим имуществом, то и сделка совершена не будет. А значит, чья-то судьба, возможно, не будет сломана.
Это связано с тем, что нотариус призван защищать права граждан, и такая обязанность возложена на него государством. При этом нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству. Иными словами, если в вашей сделке участвует нотариус, то эта сделка абсолютно законна. В противном случае нотариус не взялся бы ее удостоверять.
Нотариус страхует свою гражданскую ответственность, это его обязанность. И это является одной из основных гарантий его деятельности. Иными словами, нотариус не вправе выполнять свои обязанности и совершать нотариальные действия без заключения договора страхования своей ответственности.
При заключении договора в простой письменной форме никаких гарантий, защитных механизмов и страховок у участников договора не существует. Ведь в отличие от документа, оформляемого в нотариальном порядке, договоры в простой письменной форме подписываются сторонами самостоятельно, их личности никто не устанавливает, дееспособность и принадлежность продаваемого имущества не проверяет (потому как ни у кого, кроме нотариуса, нет такой обязанности).
В отличие от совершения договора в простой письменной форме все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре нотариальных действий, и, следовательно, участники сделки в любое время могут обратиться к нотариусу для подтверждения факта совершения такого нотариального действия.
Это особенно актуально в случае, если одна из сторон сделки уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, например на квартиру, и удерживает договор.
При нотариальном оформлении такая ситуация не страшна, поскольку экземпляр нотариально удостоверенного договора хранится в делах нотариуса, а в случае утраты нотариально удостоверенного договора выдаются дубликаты утраченных документов.
В случае с продажей принадлежащего ребенку недвижимого имущества все эти действия становятся в сто крат более важными, поскольку ребенок, в отличие от взрослых, лишившись собственности, не сможет решить данную проблему самостоятельно. Он маленький, и этим все сказано. Его нужно защищать!
К сожалению, далеко не все дети живут в благополучных семьях, и порой добыча денег на очередную порцию огненной воды становится для их родителей единственной целью в жизни. При таких обстоятельствах доверять родителям распоряжение имуществом, принадлежащим их детям, без дополнительных гарантий для детей нельзя.
Законодатель данную проблему постарался разрешить, введя обязательное нотариальное удостоверение сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину и гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Теперь обратимся к следующей ситуации, которая также приводила к злоупотреблениям в сфере оборота недвижимости. Данная ситуация в нашем городе весьма распространена ввиду большого количества коммунальных квартир.
Итак, продается комната в коммунальной квартире, впрочем, правильнее будет сказать: продается доля в праве собственности на квартиру. В соответствии с действующим законодательством в таком случае первый, кому продавец должен предложить эту комнату (в смысле долю), - это его совладельцы. Совладельцы - это его соседи, которые тоже являются собственниками долей в праве собственности на эту квартиру. И только если соседи откажутся покупать предложенную долю, тогда ее можно продавать третьим лицам.
В таких сделках также довольно часто допускались нарушения прав совладельцев, что впоследствии заканчивалось судебными разбирательствами, потерей денег и нервов.
Напомним, какие действия должен предпринять собственник комнаты, чтобы продать ее. Для начала он должен уведомить своих соседей о своем намерении продать. В таком уведомлении должны быть указаны существенные условия сделки, в частности обязательно должен быть указан размер продаваемой доли, адрес объекта недвижимости и стоимость.
Такая сделка может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.
Для наибольшей достоверности подобных уведомлений можно рекомендовать обратиться к нотариусу и осуществить нотариальное действие по передаче заявлений совладельцам.
Нотариус самостоятельно уведомляет таких совладельцев. После совершения всех необходимых действий и формальностей нотариус выдаст продавцу свидетельство о передаче документа совладельцу и удостоверит сделку купли-продажи.
При этом стороны для взаиморасчетов по сделке могут воспользоваться депозитом нотариуса.
Процедура может происходить следующим образом: продавец и покупатель вправе в договоре купли-продажи предусмотреть условие о расчетах путем внесения денежных средств в депозит нотариуса, либо до заключения договора купли-продажи заключить соглашение об осуществлении расчетов через депозит нотариуса. После чего покупатель вносит средства в депозит нотариуса, и уже после этого продавец со спокойной душой может заключать с покупателем договор купли-продажи.
И теперь действительно вносить деньги на депозит нотариуса можно со спокойной душой, поскольку с 1 января 2016 года имущество, принятое кредитной организацией (банком) по договорам депозитных счетов нотариусов, исключается из имущества кредитной организации, которое составляет конкурсную массу.
Иными словами, в случае банкротства банка, в котором находится депозитный счет нотариуса, денежные средства, размещенные на таком счете, должны быть возвращены нотариусу.
После удостоверения сделки нотариус вправе по просьбе сторон предоставить удостоверенные документы в управление Росреестра для государственной регистрации права собственности покупателя, а затем передать зарегистрированные документы покупателю.
Хочу напомнить, что дополнительным преимуществом нотариального удостоверения сделки является сокращенный срок государственной регистрации, установленный законодателем.
Такой срок составляет три рабочих дня, в то время как сделки в простой письменной форме должны быть зарегистрированы в течение 10 рабочих дней.
А в случае предоставления нотариусом заявления о государственной регистрации в электронной форме такая регистрация должна быть осуществлена управлением Росреестра в течение одного рабочего дня.
В настоящее время данный функционал проходит стадию становления, поэтому не всегда успешно и в срок удается регистрирующему органу осуществлять регистрацию на основании документов в электронной форме, но, думается, что это дело времени, и все наладится.
Вернемся к нововведениям, которые вступили в силу с начала года. Внесены изменения и в Семейный кодекс.
Теперь для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, и сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Это значит, что для рассматриваемых нами сегодня сделок требуется получать согласие супруга не только продавца, но и покупателя.
Изменения коснулись и возможности заключения соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака. С 1 января 2016 года такое соглашение должно быть также нотариально удостоверено.
Ранее эти соглашения могли быть заключены супругами в простой письменной форме, что приводило к многочисленным случаям злоупотреблений одним из супругов, особенно на стадии их развода. Теперь такие ситуации вряд ли будут возможны.
Это далеко не полный перечень ситуаций, в которых нотариус может оказать содействие в защите прав и законных интересов граждан.
Приходите, спрашивайте, ответим!
Мария Терехова
Нотариус Санкт-Петербурга
Студия Скорофф