Статьи

C недвижимостью связано значительное число гражданских правоотношений. Гражданское, жилищное, семейное, земельное, наследственное, налоговое право так или иначе регулируют отношения граждан в сфере недвижимости. В данной статье я затрону одну из самых острых проблем, связанных с отчуждением недвижимого имущества, – выбор способа расчетов между сторонами по сделке.

Для правильного выбора способа расчетов необходимо понимать, что за редким исключением права на недвижимость возникают не с момента подписания договора, а с момента регистрации Росреестром права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее ЕГРН). То есть покупатель объекта недвижимости может считать себя полноправным собственником только после внесения записи о его праве собственности в ЕГРН.

«Прямые» расчеты

Насколько мне известно, данный способ расчетов широко распространен на юге России, особенно в Краснодарском крае. Также он зачастую используется сторонами в Москве и Санкт-Петербурге при небольшой стоимости недвижимости. Передача денежных средств при этом способе может осуществляться как в наличной форме под расписку (из рук в руки), так и безналичным переводом на банковский счет продавца.

При таком способе покупатель передает продавцу денежные средства либо сразу после подписания договора купли-продажи, либо после регистрации права собственности покупателя в ЕГРН.

Передача денег сразу после подписания договора связана с очень большими рисками для покупателя, так как в случае отказа Росреестра в регистрации права собственности покупатель может остаться как без денег, так и без недвижимости. В случае же договоренности сторон о передаче денежных средств после регистрационных действий рискует уже продавец, так как у него нет гарантий оплаты недвижимости покупателем.

На мой взгляд, данный способ расчетов может быть использован только сторонами, которые могут друг другу полностью доверять. Во всех остальных случаях выбор данного способа расчетов может привести к очень негативным последствиям. Расчеты через банковскую (сейфовую) ячейку Суть данного способа заключается в том, что стороны вместе закладывают денежные средства в сейфовую ячейку до подписания договора купли-продажи, а продавец получает доступ к данным денежным средствам при наступлении событий, указанных в договоре аренды ячейки (договоре сейфинга). По общему правилу, доступ продавца осуществляется после регистрации права собственности покупателя, предоставления справки по форме 9, подтверждающей отсутствие лиц, зарегистрированных в отчуждаемом объекте, и передаточного акта объекта недвижимости. Стороны вправе как исключить любое из вышеуказанных условий предоставления продавцу доступа к денежным средствам, так и добавить дополнительные условия.

Главным минусом данного вида расчетов является риск случайной гибели денежных средств в результате форс-мажорных обстоятельств или ограбления. Мой опыт говорит о том, что в случае утраты денежных средств, взыскать их с собственника ячейки (то есть банка или расчетного центра) практически невозможно. В данном случае стороны вынуждены разбираться между собой, и, естественно, возникает вопрос: оплатил покупатель стоимость недвижимости или нет. Судебная практика отвечает на этот вопрос достаточно однозначно. Если к моменту утраты денежных средств события, указанные в договоре сейфинга, не произошли, и продавец не имел доступа к денежным средствам, значит, данные денежные средства находились в собственности покупателя. В этом случае покупатель несет риск утраты данных денежных средств, а обязательства по оплате считаются неисполненными. С момента наступления всех событий, указанных в договоре сейфинга, у продавца появляется право доступа к денежным средствам, т. е. они переходят в его собственность, и риск утраты денежных средств лежит на нем.
К плюсам данного вида расчетов можно отнести:

1. возможность проведения расчетов по «сложным» сделкам («цепочкам сделок»);
2. гарантии возврата денежных средств покупателю при несовершении сделки и гарантии получения продавцом оплаты при ее совершении;
3. небольшую стоимость аренды ячейки;
4. возможность заложить в ячейку расписки о передаче денежных средств;
5. возможность сторон менять условия доступа к денежным средствам. 

Однако главным «достоинством», из-за которого данный вид расчетов получил такое распространение, является возможность «ухода» продавца от уплаты налогов, а именно – возможность указать в договоре купли-продажи в качестве цены объекта заниженную сумму, а заложить в сейфовую ячейку денежные средства, реально передаваемые по договору. Естественно, что такая «налоговая оптимизация» в будущем может породить у сторон договора множество проблем.

Если вы остановили свой выбор на данном способе расчетов, внимательно ознакомьтесь с условиями договора сейфинга, правильно определите условия доступа к ячейке в случае совершения и несовершения сделки. Помните, что расчеты через сейфовую ячейку являются разновидностью расчетов наличными денежными средствами и получение продавцом денежных средств должно подтверждаться распиской. Зачастую неправильно составленный договор сейфинга приводит к необходимости получать доступ к ячейке путем обращения одной из сторон в суд.

Расчеты через банковский аккредитив

Несмотря на то что данный вид расчетов активно используют застройщики при продаже строящегося жилья, на вторичном рынке недвижимости аккредитив не получил большого распространения. На мой взгляд, объяснить это довольно легко: высокая стоимость услуг банка (обычно это процент от сделки) и невозможность «уйти» от налогов.

Данный вид расчетов чем-то похож на расчеты через ячейку, однако оплата недвижимости происходит в безналичной форме. Технически это происходит следующим образом: продавец и покупатель открывают счета в банке, покупатель обеспечивает на своем счете наличие денежных средств в сумме, равной стоимости недвижимости, между сторонами и банком заключается договор, в соответствии с которым при наступлении определенных условий банк перечислит денежные средства со счета покупателя на счет продавца. На момент проведения сделки покупатель не может распоряжаться денежными средствами на своем счете. Условия перевода денежных средств определяются сторонами по аналогии с расчетами через ячейку.

К плюсам данного вида расчетов можно отнести следующие моменты: безопасность безналичных переводов, «электронный след» оплаты недвижимости (не нужно хранить расписки, нет риска утраты платежного документа).

К главным минусам, на мой взгляд, относятся риски, связанные с утратой денежных средств в связи с проблемами банка, например, банкротство, отзыв лицензии и т. д. Также к минусам можно отнести риски продавца, связанные с арестом денежных средств на счете покупателя в рамках судебных дел и исполнительных производств. Если информация об аренде ячейки не находится в зоне доступа судебного пристава и ее арест маловероятен, то ситуация наложения ареста на денежные средства, размещенные на счете в банке, не редкость. При этом для пристава не имеет значения то, что данные денежные средства предназначаются продавцу. При данных обстоятельствах возможен вариант, когда продавец останется как без недвижимости, так и без денежных средств.

Расчеты через депозит нотариуса

Данный вид расчетов появился относительно недавно, но уже по достоинству оценен участниками рынка недвижимости. В соответствии с данным видом расчетов покупатель передает денежные средства нотариусу или вносит деньги на депозитный счет нотариуса, при этом нотариус не вправе распоряжаться денежными средствами, внесенными ему на депозит.

Стороны самостоятельно определяют условия выдачи нотариусом денежных средств продавцу, прописывая их в договоре купли-продажи.

На первый взгляд, данный способ расчетов ничем не отличается от расчетов через аккредитив. В одном случае гарантом выступает банк, в другом – нотариус. Однако при детальном изучении вопроса понимаешь, что отличия довольно существенны.

Во-первых, при расчетах через депозит нотариуса покупатель считается исполнившим обязательство с момента внесения денежных средств нотариусу. То есть законодатель снял вопросы по спорам о моменте исполнения денежного обязательства.

Во-вторых, в отличие от расчетов через аккредитив, на денежные средства, находящиеся на депозите нотариуса, не может быть наложен арест по обязательствам сторон, так как данные денежные средства находятся на счете нотариуса.

В-третьих, законодатель отдельно предусмотрел ситуацию с проблемами банка, указав, что при возникновении таких проблем денежные средства на депозите нотариуса являются «неприкосновенными», что также говорит в пользу данного способа расчетов.

В-четвертых, нотариальный тариф за принятие денежных сумм в депозит нотариуса, удостоверившего договор купли-продажи, в целях исполнения обязательств по такому договору не зависит от суммы договора и менее затратен в сравнении со стоимостью расчетов через аккредитив.

К достоинствам расчетов через депозит нотариуса, кроме безопасности, можно также отнести удобство проведения сделки. На данный момент нотариус не только может удостоверить договор, заверить все необходимые документы, произвести расчеты, оплатить государственную пошлину, но и подать документы на государственную регистрацию в электронном виде, что избавляет стороны от дополнительных поездок. Таким образом, у сторон договора появляется возможность проведения сделки по принципу «одного окна».

В каких случаях можно использовать депозит нотариуса

Заключение

Как же выбрать правильный способ расчетов? Я полагаю, что решения «на все случаи жизни» нет, так как каждая ситуация по своему уникальна. При этом следует понимать, насколько высока цена ошибки при совершении сделки с недвижимостью. Именно поэтому при совершении таких сделок я настоятельно рекомендую вам обращаться к специалистам. Ведь исправить совершенную ошибку намного сложнее, чем ее избежать.

Денис Вольнов, адвокат Санкт-Петербурга