Бесплатная консультация по телефонам:

Россия

8 (800) 350-23-69 доб. 405

Москва и область

8 (499) 577-00-25 доб. 405

Санкт-Петербург и область

8 (812) 425-66-30 доб. 405

Прием онлайн-заявок: КРУГЛОСУТОЧНО


Особенности сделок с участием несовершеннолетних


На родителей и опекунов закон возложил обязанность заботиться о физическом, нравственном, духовном и умственном развитии ребенка, защищать его интересы, но при этом ограничил их права на распоряжение имуществом.
Так, в соответствии со статьей 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по распоряжению имуществом подопечных, а также любых действий, влекущих уменьшение их имущества.

Таким образом, органы опеки и попечительства призваны контролировать и в какой-то мере направлять действия родителей (опекунов) с тем, чтобы предотвратить любые возможные негативные последствия для детей. Необходимостью создать условия, обеспечивающие гарантию соблюдения прав и интересов несовершеннолетних, продиктовано и привлечение нотариусов к оформлению сделок с недвижимостью с участием этой категории лиц. 29 декабря 2015 года Президент Российской Федерации Владимир Путин подписал Федеральный закон № 391-ФЗ, главной целью которого является максимальное исключение фактов нарушения прав детей, а также защита прав и интересов других участников гражданского оборота. Ведь действительно важно, защищая интересы одних, не нарушать права и других участников сделки. На нотариуса возложена обязанность подробно разъяснять все аспекты сделки и составить юридически грамотный документ, в котором будут учтены не только существенные условия договора, но и отражены все другие вопросы, касающиеся описания продаваемого имущества, – отсутствие зарегистрированных на этой площади либо сроки освобождения такими лицами отчуждаемого помещения, наличие/отсутствие долгов по оплате коммунальных платежей, наличие возбуждения процедуры банкротства в отношении участников сделки, согласия третьих лиц – супругов продавцов/покупателей, органов опеки, отказы от преимущественного права покупки сособственниками и многое другое, что является надежной гарантией для предотвращения спора.

Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов.

При удостоверении сделок с участием несовершеннолетнего обязательным является получение предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ) и неукоснительного выполнения требований, указанных в нем. Это означает, что орган опеки должен проверить условия сделки, исходя из интересов ребенка, в частности, определить, не будут ли нарушены его права; какое имущество будет им получено взамен; соответствует ли имущество, получаемое в результате таких действий, необходимым требованиям, является ли оно равноценным, не будет ли ухудшаться положение ребенка и т. п.

Порой эти же вопросы становятся предметом рассмотрения и нотариусом, к которому обращаются за удостоверением сделки. Напомню читателям, что органами опеки контролируется исполнение родителем/опекуном условий, изложенных в разрешении, действительно ли приобретено на имя несовершеннолетнего ребенка имущество, произведен ли расчет по сделке (зачислены ли деньги на имя несовершеннолетнего) и т. д. На мой взгляд, оберегая интересы несовершеннолетних, нельзя забывать и о правах родителей. Часто приходится встречаться со сделками, по условиям которых родители приобретают в собственность за свой счет недвижимое имущество, значительно превышающее то, что принадлежало им ранее вместе с несовершеннолетним. В таких ситуациях следует говорить о соразмерности. Например, при отчуждении жилых помещений долю несовершеннолетнего во вновь приобретаемом жилье необходимо рассчитывать исходя из ранее принадлежавшей несовершеннолетнему доли. В то время как при продаже нежилых помещений, зданий и сооружений следует учесть необходимость и целесообразность их нахождения в собственности несовершеннолетнего, и здесь возможно получение компенсации в денежном выражении. Дело в том, что, с одной стороны, это имущество может быть ненужным для несовершеннолетнего, при этом оно требует ухода и расходов на содержание и обслуживание. С другой стороны, полученные денежные средства, даже помещенные на хранение в банк, могут обесцениться к тому времени, когда ребенок станет совершеннолетним. Единого для всех подхода к решению подобного вопроса быть не может, да и не должно быть. Каждый ребенок, каждая семья и каждый случай индивидуальны и, следовательно, к ним нужен особый подход.

Бесспорно, самым сложным является решение вопроса, связанного с жилыми помещениями, особенно в случае, когда это единственное место проживания семьи. Даже при желании улучшить жилищные условия родители зачастую вынуждены сначала продать ту недвижимость, которую они уже имеют, и с помощью дополнительных вложений в последующем приобрести большую жилплощадь. В настоящее время есть много возможностей для улучшения жилищных условий, в первую очередь это различные социальные программы, включая государственную поддержку в виде субсидий молодым семьям, материнский (семейный) капитал, целевые жилищные займы, кредиты и т. д. Многие семьи используют эти возможности. И здесь проблема не в исчислении доли, которую должен получить несовершеннолетний ребенок, а в процессе оформления документов. Так, если оформить кредит, то в 90% случаев банк одобряет выдачу кредитных средств (даже с условиями ипотеки в пользу банка) только в том случае, если недвижимость приобретается на взрослых членов семьи. А поскольку кредит выплачивается иногда 10-15 лет, то к моменту снятия ипотеки эти дети становятся совершеннолетними. И, вероятнее всего, правильно было бы считать, что решать вопрос о необходимости передачи им доли в праве собственности на такое жилье – это семейное дело.

А вот если на день снятия обременения ребенок еще несовершеннолетний, то следует оформить причитающуюся ему долю. Но здесь чаще всего приходится рассчитывать на добросовестность родителей, ведь практически невозможно органам опеки годами, а иногда десятилетиями, осуществлять контроль за такой сделкой. Логично в таком случае применять действие п. п. 3, 4 статьи 1 ГК РФ о том, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Проблемы возникают и при приобретении жилья в строящихся домах. Это связано с нежеланием застройщиков включать несовершеннолетних детей в число дольщиков. Конечно, в такой ситуации сроки меньше, чем при кредитных отношениях, однако строительство может продолжаться не один год.

Надеясь хоть каким-то образом обезопасить права несовершеннолетнего, органы опеки убеждают родителей в необходимости оформления на ребенка дарения доли в праве собственности на жилое помещение, принадлежащее их ближайшим родственникам (бабушкам и дедушкам). Но и здесь нельзя говорить об однозначном подходе в решении этого вопроса.

Как поступить? Каждая семья будет решать по-своему. А мы, нотариусы, органы регистрации, органы опеки и попечительства будем пытаться сопровождать этот процесс, при этом максимально стараясь не создавать сложностей, охраняя интересы несовершеннолетних. А суды и прокуратура будут осуществлять контроль и защиту прав таких граждан.


Лидия Ефимова, нотариус Пскова