Статьи

Если объект недвижимости находится в собственности двух или более лиц, то такая собственность называется общей. Общая собственность бывает двух видов: общая совместная и общая долевая.

При совместной собственности на объект недвижимости доли собственников не определены, и распорядиться таким объектом собственники могут только сообща.

При долевой собственности каждому собственнику принадлежит определенная доля в праве собственности на объект недвижимости. Лицо, которое имеет долю в праве собственности, может распорядиться этой долей по своему усмотрению без согласия других участников долевой собственности.

Однако законодательство устанавливает определенные ограничения для продажи доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости.

Эти ограничения связаны с тем, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Для того чтобы остальные участники долевой собственности (сособственники) могли реализовать это свое право, закон обязывает продавца доли соблюсти определенную процедуру по уведомлению сособственников о предполагаемой продаже.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ и ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (если продавцом не будут представлены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Законодатель не определяет способ, который продавец должен использовать в целях извещения сособственников. Для передачи извещения продавец вправе воспользоваться любым из способов, позволяющих достоверно установить факт доставки этого извещения.

На практике такая свобода выбора приводит к возникновению большого количества вопросов у потенциальных продавцов, а также большого количества проблем при попытках решить эти вопросы без участия специалиста.

Как же правильно известить сособственников о предстоящей продаже доли, чтобы в случае возникновения судебного спора чувствовать себя уверенно?

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В рассматриваемом нами вопросе это означает, что продавец должен выбрать такой способ извещения, который позволит максимально защитить интересы участников будущей сделки и не позволит оспорить сделку в суде. Как показывает практика, существуют три способа извещения, которые наиболее удовлетворяют таким требованиям.

Во-первых, это направление продавцом телеграммы соответствующего содержания другим участникам долевой собственности.

Продавец должен обязательно получить на почте заверенную копию этой телеграммы. По результатам вручения телеграммы продавцу необходимо получить на почте уведомление о вручении или документ, подтверждающий невозможность вручения.

Во-вторых, продавец может направить сособственникам извещения заказными письмами.
При таком способе извещения письма необходимо отправлять с уведомлением о вручении, а также с описью вложения. При этом надо делать не обычную опись вложения, а развернутую. Эта опись должна содержать полный текст извещения о продаже. Это необходимо для того, чтобы впоследствии сособственник не мог утверждать, что в письме ему пришло вовсе не извещение о продаже доли, а, например, чистый лист бумаги.

В-третьих, существует такой способ, как передача нотариусом другим участникам долевой собственности извещения о продаже в порядке ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате.

Для того чтобы нотариус совершил такое нотариальное действие, продавцу необходимо обратиться в нотариальную контору и сообщить, какую долю и на каких условиях он намерен продать. В этом случае нотариус составит для продавца текст извещения и направит это извещение другим участникам долевой собственности.

По истечении установленного времени нотариус выдаст продавцу документы, подтверждающие соблюдение продавцом требований ст. 250 Гражданского кодекса РФ об извещении сособственников.

Кроме вопроса о способе передачи извещения другим участникам общей собственности, у продавца часто возникают и другие вопросы, связанные с таким извещением.

Например, как правильно составить текст извещения? По какому адресу надо направлять извещение? Что делать, если сособственник не получил извещение?

Текст извещения должен соответствовать требованиям ст. 250 Гражданского кодекса РФ, то есть содержать уведомление о намерении продавца продать свою долю с указанием ее цены и других условий продажи.
В извещении обязательно должен быть указан размер продаваемой доли, адрес объекта недвижимости, доля в праве собственности на который продается, а также фамилия, имя и отчество продавца.

Если сособственником является юридическое лицо, то ему извещение необходимо направлять по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц.

Сообщения, доставленные по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно по этому адресу не находится.

Если сособственником является физическое лицо, то извещение ему необходимо направлять по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора).

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного суда Российской Федерации (Постановление от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации») физическое и юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам.

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически там не проживает (не находится).

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть дополнительно направлено по такому адресу.

Официальным источником получения информации о месте жительства других участников общей долевой собственности для продавца является Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

В ЕГРП заносятся сведения о правообладателях на основании данных, представленных самими правообладателями. Правообладатели самостоятельно несут риски, связанные с невнесением в реестр необходимых изменений.

Целесообразно направлять извещение по адресу, содержащемуся в реестре в отношении соответствующего сособственника. Такая информация может быть получена из выписки из ЕГРП на объект недвижимости, запрошенной нотариусом.

Если выписка из ЕГРП не содержит информации о месте жительства сособственника, то целесообразным является направление извещения по месту нахождения объекта, доля в праве на который продается.
Иной адрес для направления извещения рекомендуется использовать при наличии у продавца каких-либо доказательств того, что этот адрес является местом жительства сособственника.

Следует учитывать следующее разъяснение Пленума Верховного суда Российской Федерации (п. 67 Постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации»):

«Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат».

Извещение должно быть направлено всем сособственникам, указанным в выписке из ЕГРП на момент удостоверения договора купли-продажи.

Договор купли-продажи может быть заключен только по истечении месяца со дня извещения последнего сособственника. Датой извещения считается дата получения сособственником соответствующего извещения.

В случае отказа адресата от получения извещения либо в случае возврата извещения в связи с истечением срока хранения, а также в связи с отсутствием адресата по указанному адресу месячный срок, указанный выше, не подлежит применению; соответственно, договор купли-продажи может быть заключен в любой момент после возврата соответствующего извещения.

Кроме вопросов, рассмотренных в этой статье, на практике у продавцов и покупателей при заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости может возникнуть еще множество иных вопросов, связанных с соблюдением требований ст. 250 Гражданского кодекса РФ и ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В настоящее время, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению (ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При удостоверении такой сделки нотариус всегда проверяет соблюдение продавцом правила о преимущественном праве покупки, то есть нотариус является компетентным специалистом в этом вопросе.
Поэтому, на мой взгляд, если продавец доли не изучил досконально все проблемы, связанные с преимущественным правом покупки, то ему наиболее целесообразно для извещения остальных участников общей собственности о предстоящей продаже доли обратиться к нотариусу.

Нотариус составит текст уведомления в точном соответствии с законодательством, направит это уведомление другим участникам общей собственности и выдаст продавцу документы, подтверждающие соблюдение продавцом соответствующей процедуры.

Кроме того, необходимо учитывать и тот немаловажный фактор, что, в соответствии с п. 5 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Анна Таволжанская
Нотариус Санкт-Петербурга