Статьи

В последнее время одной из актуальных тем, вызывающей немало вопросов у владельцев дачных земельных участков, является необходимость межевания земельных участков в 2018 году, в частности возникают вопросы о возможности совершения сделок с земельными участками, в отношении которых не проведена процедура межевания, т. е. границы которых не установлены.

Для начала необходимо определить, что такое межевание? Понятие «межевание» скорее более обыденное, чем юридическое. Более корректно юридически определять данное понятие не как «межевание», а как «уточнение местоположения границ земельного участка». Важно отдельно сказать, что речь идет не о фактическом ограждении участка, а о юридических границах в соответствии с требованием закона. В свою очередь под уточнением местоположения границ земельного участка понимается комплекс мер, направленных на установление и закрепление границ земельного участка с определением координат характерных точек границ земельного участка. Результатом является точное определение координат границ земельного участка и закрепление их на местности. Сведения о координатах земельного участка, его площади и иные сведения о земельном участке отражаются в межевом плане земельного участка, на основании которого сведения вносятся (или уточняются) в Единый государственный реестр недвижимости.

Разрешить вопрос о наличии или отсутствии сведений о границах земельного участка несложно. Для этого необходимо обратиться к разделу «Публичная кадастровая карта» на официальном сайте Росреестра, где в разделе поиска необходимо ввести кадастровый номер земельного участка. В случае если границы земельного участка определены, сервис осуществит его поиск с указанием его расположения на местности, а в случае отсутствия сведений появится соответствующее сообщение.

Обратимся к источникам появления рассматриваемой нами информации. В 2012 году Распоряжением Правительства Российской Федерации 2236-р утвержден план мероприятий «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», направленный на оптимизацию процедур государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на повышение качества оказания государственных услуг в этой сфере. Данным планом среди прочих мер предусматривается внесение в законодательство изменений, вступающих в силу с 1 января 2018 года, предусматривающих невозможность внесения сведений в реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии в Государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек земельных участков.

На сегодняшний день отношения по кадастровому учету и государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируется вступившим в силу с 1 января 2017 года ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Указанный нормативный акт не только не предусматривает ограничений для совершения регистрационных действий для земельных участков, границы которых не установлены, но и не содержит каких-либо сроков, в течение которых границы должны быть определены. Проведение кадастровых работ в целях уточнения местоположения границ земельного участка носит добровольный характер, и отсутствие сведений о границах не ограничивает права собственности землевладельца.

Вместе с тем все-таки стоит обратить внимание на возможность проведения межевания. Одним из ярких примеров следует назвать споры о границах между смежными землепользователями. Наличие точных сведений о границах земельного участка значительно снижает риск возникновения таких споров. Конечно же, нельзя с полной уверенностью сказать, что во всех случаях наличие сведений в реестре исключит возможность каких-либо разногласий. В ряде случаев за разрешением спорного вопроса сторонам все-таки придется обратиться в суд.

В привычном понимании земельный участок имеет прямоугольную или квадратную форму. Однако это не всегда так. Иногда бывает, что форма земельного участка напоминает сложную геометрическую фигуру. А как правильно определить границы такого участка? Известным способом — путем проведения кадастровых работ и последующего установления геодезических знаков на местности. Такой подход может снизить дальнейшие издержки и временные затраты. При покупке понравившегося земельного участка также стоит обратить отдельное внимание на наличие или отсутствие координат его характерных точек, ведь при их отсутствии возможна ситуация, при которой предлагаемый объект неверно или некорректно определен на местности. Конечно же, приобрести объект и оформить свое право собственности покупатель сможет, но впоследствии возможно возникновение различного рода споров. Без проведения межевания не удастся провести раздел или объединение земельных участков, корректировку их площади и другие действия.

Из минусов стоит сказать о том, что любые кадастровые работы неминуемо повлекут за собой финансовые затраты. Кроме того, правообладателю необходимо уделить достаточное количество времени для выполнения поставленной задачи.

При кажущейся сложности выполнить процедуру уточнения границ земельного участка достаточно просто. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру, предварительно подготовив имеющиеся документы на землевладение. В рамках заключенного договора инженер выполнит все необходимые работы, результатом которых будет подготовка межевого плана. Далее межевой план направляется в территориальный отдел Росреестра для внесения соответствующих сведений в ЕГРН. В результате правообладателю выдается выписка из реестра прав, содержащая установленные в результате проведения кадастровых работ сведения о земельном участке. Стоимость работ кадастрового инженера может определяться разными факторами, такими как площадь земельного участка, его удаленность, форма и прочее.

Подводя итог сказанному, еще раз отметим отсутствие обязательного требования по проведению межевания для собственников земельных участков, вследствие чего отсутствует и ограничение на совершение сделок по продаже, дарению, обмену таких объектов недвижимости, однако представляется, что полнота сведений в ЕГРН способствует укреплению института собственности и делает гражданский оборот более стабильным. При этом в вышеупомянутом плане мероприятий по повышению качества государственных услуг в сфере кадастрового учета и государственной регистрации прав в качестве одной из мер предусмотрено введение такого ограничения. Вероятно, законодателем могут быть приняты соответствующие изменения в рассматриваемую сферу законодательства.

Иван Соколов, помощник нотариуса Санкт-Петербурга