Статьи

В последнее время происходит очень много изменений законодательства, которые касаются права собственности и способов его защиты. Сегодня мы расскажем о последних новостях.

Представим себе ситуацию: люди заключают договор купли-продажи квартиры.

Как известно, в соответствии с условиями такого договора продавец квартиры обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется уплатить за нее определенную денежную сумму.

Как правило, покупатель перед заключением сделки совершает действия, гарантирующие продавцу получение следуемых ему денежных средств (либо помещает деньги в депозит нотариуса, либо открывает в банке аккредитивный счет).

Такие способы расчетов по сделкам наиболее предпочтительны, так как они полностью гарантируют продавцу получение денег после регистрации права собственности покупателя.

Нас интересует другая история: покупатель перед заключением договора либо помещает деньги в сейфовую ячейку, либо вовсе в договоре купли-продажи предусматривается перечисление денежных средств с банковского счета покупателя на банковский счет продавца. Это наиболее рисковые для продавца способы расчетов.

Вы спросите почему? Ответ прост: в соответствии с условиями аренды сейфовой ячейки в ней лежат не деньги, а ценный пакет.

Чувствуете разницу? Если вдруг произойдет ограбление банка и такие «ценные пакеты» будут утрачены, то сторонам договора будет крайне сложно доказать, что в пакете лежали именно деньги. И обязанность покупателя оплатить установленную договором денежную сумму не будет исполнена.

Если же по условиям договора покупатель обязуется выплатить денежные средства после регистрации его права собственности путем перечисления их со своего банковского счета на счет продавца, то при наличии недоброго умысла со стороны покупателя, либо вследствие каких-либо обстоятельств покупатель может годами не выплачивать продавцу эти деньги.

Раньше, до 15 июля 2016 года, такой продавец должен был обращаться в суд с иском о взыскании задолженности по договору купли-продажи, проходить всю установленную законом процедуру судебного разбирательства и только после вынесения судом положительного решения он мог обращаться в службу судебных приставов-исполнителей для взыскания задолженности с покупателя (должника).

Теперь же, с 15 июля 2016 года, продавцу в такой ситуации нужно будет просто обратиться к нотариусу для совершения нотариального действия по взысканию денежных сумм или истребования имущества от должника путем совершения исполнительной надписи, то есть, минуя стадию судебного разбирательства.
Вот об этом и будет наш рассказ сегодня.

Исполнительная надпись — это распоряжение нотариуса о взыскании с должника в пользу взыскателя суммы задолженности либо истребовании имущества от должника.

Исполнительная надпись имеет силу исполнительного листа и предъявляется к взысканию в бесспорном порядке, то есть без обращения в суд, непосредственно судебными приставами-исполнителями.

К числу документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариуса, относятся нотариально удостоверенные сделки, устанавливающие денежные обязательства или обязательства по передаче имущества (то есть наш продавец сможет обратиться за помощью к нотариусу только в том случае, если его договор купли-продажи был нотариально удостоверен).

Кроме того, эти изменения облегчили жизнь и кредитным организациям (за исключением микрофинансовых организаций), поскольку взыскание задолженности в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса может производиться и по кредитным договорам.

Правда, есть одно условие: в кредитном договоре или в дополнительных соглашениях к нему должно содержаться специальное положение о возможности взыскания задолженности по исполнительной надписи нотариуса.

Есть и другие документы, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариуса.

А именно: нотариально удостоверенный договор о залоге или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение залога, в том числе ипотеки (например, тот же самый договор купли-продажи, но с привлечением кредитных средств). О них мы расскажем в другой раз.

Нотариус вправе совершить исполнительную надпись, если представленные нотариусу документы подтверждают бесспорность требований взыскателя к должнику и если со дня, когда обязательство должно было быть исполнено, прошло не более чем два года.

Но вернемся к нашему продавцу. Что ему нужно делать, если ему не выплачивают деньги по договору?
Сначала ему надо направить уведомление о наличии задолженности покупателю (должнику). Для того чтобы такое уведомление не вызывало сомнений, можно рекомендовать продавцу выбрать один из трех способов.

Первый (самый бесспорный): совершить передачу такого уведомления покупателю при помощи нотариуса.

Второй: направить должнику телеграмму, и тогда на руках у продавца останется копия телеграммы с ее текстом.

И третий способ: направить покупателю заказное письмо с уведомлением о вручении и с описью вложения, причем в описи вложения следует полностью отразить текст уведомления.

Отправив такое уведомление, продавец через 14 дней может обратиться к нотариусу с просьбой о совершении исполнительной надписи.

Придя к нотариусу, продавец должен будет написать заявление и представить следующие документы: нотариально удостоверенный договор купли-продажи; расчет задолженности по договору, подписанный продавцом (взыскателем), с указанием платежных реквизитов его счета; копии того самого уведомления о наличии задолженности, направленного продавцом покупателю (должнику); документ, подтверждающий направление указанного уведомления (либо свидетельство о передаче уведомления нотариусом, либо копия телеграммы, либо опись вложения с текстом уведомления).

Как правило, договор купли-продажи содержит обязательство покупателя перечислить деньги продавцу после регистрации права собственности покупателя, а иногда содержится дополнительное условие о том, что деньги будут выплачены покупателем и после регистрации права собственности и покупателя, и после снятия с регистрационного учета из проданной квартиры всех членов семьи продавца.

В таком случае нотариусу предоставляются документы, подтверждающие наступление сроков или выполнение условий исполнения обязательства.

В нашем случае это будет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе удостоверяющая проведенную государственную регистрацию права покупателя, и справка из жилищных органов о регистрации (по форме № 9), подтверждающая, что в продаваемой квартире отсутствуют зарегистрированные лица.

После проверки всех представленных продавцом документов нотариус совершит исполнительную надпись на копии договора купли-продажи, а на оригинале проставит отметку о совершенной исполнительной надписи.

Исполнительная надпись совершается в двух экземплярах, один из которых отдается продавцу, а второй остается в делах нотариуса. Это позволит в случае утраты подлинника исполнительной надписи выдать ее дубликат, который наравне с оригиналом исполнительной надписи будет являться основанием для ее исполнения.

После чего нотариус направит должнику (покупателю) извещение о совершенной исполнительной надписи в течение трех рабочих дней после ее совершения.

Получив от нотариуса исполнительную надпись, продавец может осуществить взыскание по ней в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством РФ для исполнения судебных решений.
При этом право продавца предъявить исполнительную надпись к принудительному исполнению не бесконечно.

Так, если взыскателем (продавцом) или должником (покупателем) является гражданин, то исполнительная надпись может быть предъявлена к принудительному исполнению в течение трех лет со дня ее совершения, а если и взыскателем (продавцом), и должником (покупателем) являются предприятия, учреждения, организации — в течение одного года. Впрочем, законодательством Российской Федерации эти сроки могут быть изменены.

Что это означает для продавца на практике? Он должен представить исполнительную надпись нотариуса судебному приставу-исполнителю и написать заявление о возбуждении исполнительного производства. Взыскатель (продавец) может указать в заявлении о возбуждении исполнительного производства известные ему сведения о должнике (продавце), а также приложить к заявлению документы, содержащие информацию о должнике, его имущественном положении и иные сведения, которые могут иметь значение для своевременного и полного исполнения требований исполнительной надписи.

Кроме того, по просьбе продавца исполнительная надпись может быть направлена судебному приставу-исполнителю в форме электронного документа, подписанного нотариусом с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.

Заявление подается взыскателем (продавцом) по месту совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения. Это значит, что если должником (покупателем) является гражданин, то меры принудительного исполнения применяются судебным приставом-исполнителем по его месту жительства, месту пребывания или местонахождению его имущества.

Если же должником (покупателем) является организация, то меры принудительного исполнения применяются по ее юридическому адресу, местонахождению ее имущества или по юридическому адресу ее представительства или филиала.

После того как исполнительная надпись нотариуса поступила судебному приставу-исполнителю и по ней было возбуждено исполнительное производство, она находится в материалах исполнительного производства.

В заключение можно сказать, что, помимо экономии времени, снижения судебной нагрузки, исполнительная надпись нотариуса выполняет и другую не менее важную задачу — оперативно обеспечивает защиту прав кредитора (продавца) при наличии определенных гарантий сохранения деловой репутации должника (покупателя), просрочившего исполнение обязательства.

Ведь процесс совершения исполнительной надписи нотариусом занимает значительно меньше времени, чем процесс судебного разбирательства. А в силу обязанности нотариуса сохранять тайну нотариального действия сохраняется и деловая репутация кредитора (покупателя), что не всегда возможно в условиях открытости судебного разбирательства.

Мария Терехова
Нотариус Санкт-Петербурга

Словарь нотариуса

Исполнительная надпись

Это распоряжение нотариуса о взыскании с должника в пользу взыскателя суммы задолженности либо об истребовании имущества от должника.

Исполнительная надпись имеет силу исполнительного листа и предъявляется к взысканию в бесспорном порядке, то есть без обращения в суд, непосредственно судебным приставам-исполнителям.