Статьи

В соответствии с п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется, в обмен на полученное имущество, периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме. 

Таким образом, после заключения договора ренты собственником квартиры становится плательщик ренты, и получатель ренты уже не может распоряжаться этой квартирой (продать ее, подарить или завещать). 

Если получатель ренты хочет сохранить за собой право проживания в этой квартире, это условие должно быть прямо прописано в договоре ренты. Также в договоре необходимо указать, что собственник квартиры не вправе предоставлять право проживания в этой квартире каким-либо третьим лицам. При наличии таких условий в договоре ренты получатель ренты может быть уверен, что его не выгонят на улицу и что к нему не подселят каких-либо посторонних людей.

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества (например, квартиры) получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. 

Это означает, что в случае неисполнения плательщиком ренты обязательств по выплате денежных средств, получатель ренты сможет получить эти денежные средства в судебном порядке путем продажи недвижимого имущества (квартиры) другому лицу. 

Кроме того, право залога дает получателю ренты гарантию того, что плательщик ренты не сможет без согласия получателя ренты продать недвижимое имущество или распорядиться им иным образом. 

Однако здесь надо быть очень внимательным. Бывают случаи, когда недобросовестные плательщики ренты пытаются включить в текст договора ренты пункт, в соответствии с которым получатель ренты заранее дает согласие плательщику ренты (новому собственнику) на любые операции с квартирой, переданной под выплату ренты. 

Такое условие не противоречит закону, но в большинстве случаев оно не отвечает интересам получателя ренты.

В соответствии с п. 1 ст. 586 Гражданского кодекса РФ, рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. 

Это означает, что при отчуждении квартиры, переданной под выплату ренты, право проживания получателя ренты в квартире, его право на получение ежемесячных денежных выплат и другие условия договора ренты сохранятся, обязательства плательщика ренты перейдут к новому собственнику квартиры.

Договор пожизненной ренты, согласно действующему законодательству, может быть заключен любым человеком в отношении любого имущества. Однако по сложившейся практике такие договоры в основном заключаются одинокими пожилыми людьми в отношении жилого помещения, которое является их основным местом жительства. 

Заключая договор ренты, пожилой человек, как правило, надеется решить свои финансовые проблемы, получив дополнительный доход в виде рентных платежей. 

При этом пожилые люди, как правило, не очень хорошо разбираются в действующем законодательстве и зачастую легко поддаются чужому влиянию. 

Этой ситуацией вполне могут воспользоваться не вполне порядочные люди, в результате чего пенсионер может остаться и без денег, и без квартиры. 

В целях защиты интересов получателей ренты законодательство предусматривает, что договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. 

При заключении договора нотариус обязательно разъяснит пенсионеру все правовые последствия заключаемой сделки, выяснит, соответствует ли договор намерениям потенциального получателя ренты, а пенсионер может задать нотариусу все беспокоящие его вопросы, связанные с заключаемым договором. 

Нотариус, будучи независимым лицом, не являющимся стороной договора, всегда стремится защитить интересы всех участников сделки.

Договор ренты связывает стороны этого договора не на один день. Правоотношения плательщика и получателя ренты могут длиться годами. 

При этом, естественно, получатель ренты рассчитывает спокойно жить в своей квартире до конца жизни, регулярно получая причитающиеся ему рентные платежи. 

Исходя из этого, становится понятно, что при заключении договора ренты довольно большое значение имеет личность плательщика ренты. 

Если плательщик ренты окажется недобросовестным (например, не будет выплачивать рентные платежи или будет каким-либо образом ущемлять право проживания получателя ренты в переданной квартире), то получатель ренты будет вынужден отстаивать свои права в судебном порядке, что повлечет за собой материальные и моральные затраты. 

Думаю, что такая ситуация вряд ли входит в планы потенциального получателя ренты. Поэтому, на мой взгляд, заключение пожилым человеком договора пожизненной ренты с Санкт-Петербургом, а не с каким-либо мало знакомым ему физическим лицом или коммерческой структурой, является дополнительной гарантией защиты прав такого человека, так как в этом случае риск неисполнения плательщиком ренты (Санкт-Петербургом) своих обязательств намного ниже.

Нотариус Санкт-Петербурга Анна Таволжанская