Статьи

В советские времена, когда все жилье было государственным, обмен квартир являлся самым распространенным способом улучшения жилищных условий.
Затем у людей появилась возможность покупать и продавать недвижимость. Но многие, как и раньше, действуют старым проверенным способом – меняют квартиры.

Чем же мена так хороша, что, несмотря на широкие возможности для купли-продажи недвижимости, она по-прежнему пользуется у граждан неизменной популярностью? Исторически договор мены – один из самых древних договоров, представлявший собой обмен вещи на вещь. Итак, по договору мены стороны обязуются передать друг другу один товар в обмен на другой. Сторонами по такому договору могут быть и граждане, и организации. Менять можно практически все что душе угодно. Например, можно поменять автомобиль на дачу в Ленинградской области, дачу в свою очередь поменять на квартиру в Санкт-Петербурге, а квартиру на домик в Сочи.

Существует правило, по которому лицо, желающее обменять вещь, должно быть собственником этой вещи. Но, как у всякого правила, у него есть исключения. Так, можно менять и муниципальное жилье, то есть жилые помещения, не принадлежащие гражданам, а предоставленные им по договорам социального найма. Такие помещения по общему правилу можно менять только на такие же помещения, предоставленные по договорам социального найма. Впрочем, закон Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга» допускает в отдельных случаях обмен социального жилья на собственное, но только по специальному поручению Правительства Санкт-Петербурга. И это понятно – жизнь настолько многообразна, что порой другого выхода, кроме как обменять собственность на муниципальное жилье, у людей нет.

Говоря об обмене муниципального жилья, следует сказать, что не всякое муниципальное жилье подлежит обмену, к примеру, нельзя обменять жилые помещения специализированного жилищного фонда, а именно: служебные помещения, помещения в общежитиях, помещения маневренного фонда, помещения в домах социального назначения и др.

Но вернемся к наиболее часто встречающимся в нотариальной практике договорам мены. Как правило, это договоры мены недвижимого имущества, принадлежащего гражданам или юридическим лицам на праве собственности. Отметим, что такие договоры должны быть совершены в письменной форме, и еще раз напомним, что по желанию сторон они могут быть удостоверены нотариально.

Впрочем, со 2 июня 2016 года, если вы решили поменять принадлежащую вам долю в праве собственности на квартиру в Санкт-Петербурге (условно говоря – комнату в квартире) на домик, скажем, в Сочи, то такой договор будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению.

Объем проверочных действий при совершении договора мены достаточно велик, остановимся лишь на некоторых из них. Нотариус при удостоверении договора мены недвижимого имущества проверяет принадлежность такого имущества. Поэтому при обращении к нотариусу собственники обмениваемых объектов представляют нотариусу правоустанавливающие документы на недвижимость (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, справки ЖСК, свидетельства о праве на наследство и др.).

Кроме того, ранее нотариус попросил бы собственника получить в Управлении Росреестра выписку из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые паспорта. Но с 2015 года законодательство изменилось: теперь на нотариуса возложена обязанность самостоятельно запросить в Росреестре все необходимые для совершения того или иного нотариального действия документы, в том числе выписку из реестра недвижимости. Такой документ должен быть направлен нотариусу в течение одного рабочего дня. В то же время, данное нововведение не лишает собственников недвижимости возможности и самим запросить такие документы при необходимости.

Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже, то при обмене жилых помещений (например, квартир) нотариус также выясняет у собственников этих квартир наличие в помещении людей, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этими помещениями. Этот вопрос необходимо выяснить при совершении сделки ввиду того, что если такие люди есть, но указание на них отсутствует в договоре, то можно говорить о том, что договор и вовсе не заключен.

Когда такое может произойти? Допустим, собственник одной из обмениваемых квартир передал свою квартиру в безвозмездное (то есть бесплатное) пользование любимому троюродному племяннику, подписав с ним соответствующий договор. А уже потом нашел понравившуюся ему квартиру и принял решение совершить обмен. Так вот, в этом случае племянник вправе и дальше жить все в той же квартире, даже после ее обмена и отъезда дяди в другую (новую) квартиру.

Если собственником обмениваемого имущества является несовершеннолетний ребенок, то нотариус проверит наличие у родителей такого собственника документа, полученного от органов опеки и попечительства с разрешением на заключение соответствующего договора мены. При этом по просьбе родителей нотариус может направить запрос в органы опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего для получения требуемого разрешения, а кроме того нотариус проконтролирует исполнение поставленных органами опеки условий.

Цену обмениваемых объектов недвижимости необходимо указывать и в самом договоре мены. Но, как правило, стороны договора мены признают обмениваемые объекты равноценными. Впрочем, иногда бывают и очень неравноценные обмены, например, как в известном мультфильме «Летучий корабль»: «Я тебе лестницу, ты мне – корону». В этом случае разница в цене должна быть обязательно зафиксирована в договоре, а также следует описать порядок выплаты такой разницы.

Совершив все установленные законом действия, нотариус удостоверяет договор мены, то есть подтверждает, что принадлежность объектов недвижимости им проверена, что все изложенные в договоре соглашения сторон соответствуют их действительным намерениям.

Затем такой договор необходимо представить в Управление Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества для регистрации права собственности новых собственников, так как право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникнет только с момента государственной регистрации права. Здесь также может помочь нотариус, передав все необходимые документы в электронной форме в Управление Росреестра самостоятельно по просьбе меняющихся сторон и получив документы после произведенной регистрации.

Возвращаясь к поставленному в начале статьи вопросу «Чем же хороша мена?», можно выделить ее основные преимущества.

Во-первых, мена дает людям возможность найти вариант улучшения своих жилищных условий без использования денежных расчетов, а это скорее плюс, нежели минус. Ведь известно, что там, где есть деньги, там всегда есть риск их потерять. Иначе говоря, при заключении договора мены денежные расчеты сведены к минимуму (за исключением обмена с доплатой). Если же мена предполагается с доплатой, то здесь опять может помочь нотариус, поскольку с 2015 года нотариус вправе принять в депозит денежные средства (ту самую доплату) и после осуществления государственной регистрации прав собственности новых владельцев жилья передать денежные средства указанному в договоре мены лицу. Такая форма расчетов весьма удобна сторонам, поскольку у них отпадает необходимость арендовать сейфовые ячейки в банках, прибегать к иным ухищрениям, чтобы каким-то образом произвести расчеты по заключенной сделке с минимальным риском для себя.

Во-вторых, в случае расторжения по каким либо причинам договора мены и возвращения сторон к первоначальному состоянию, которое существовало до заключения договора, они снова могут стать владельцами своей же недвижимости. То есть меняющиеся стороны одинаково зависят друг от друга, и в случае, если сделка по какой-то причине срывается, то срывается она у обеих сторон.

И, в третьих, у сторон есть возможность выбора места совершения договора мены. То есть, если, как в нашем примере, человек хочет поменять долю в праве собственности на квартиру в Санкт-Петербурге на домик в Сочи, он может это сделать у нотариуса по месту нахождения любого из обмениваемых объектов недвижимости как в Санкт-Петербурге, так и в Сочи. Это исключение из общего правила, касающегося договоров отчуждения недвижимости, согласно которому заключение договоров и их нотариальное удостоверение осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах субъекта Российской Федерации.

Не существует ограничений в отношении того, как часто может производиться очередной обмен в зависимости от времени совершения предыдущего обмена ни по конкретному объекту недвижимости, ни по участникам обмена.
Возрождение незаслуженно забытого договора мены происходит не случайно. В частности, это может быть обусловлено понижением активности на рынке недвижимости, так как продавцы пытаются продать имущество подороже, в то время как покупатели наоборот ждут снижения цен. Но ведь жизнь не стоит на месте: люди женятся, разводятся, съезжаются, разъезжаются. Все эти жизненные ситуации требуют скорейшего разрешения, в том числе и жилищных проблем, и в таком случае договор мены является очень удобным правовым инструментом, так как обмен практически не зависит от колебания цен на рынке недвижимости.

Совершая мену, вы фактически совершаете бартерную операцию. Многие помнят, что во времена экономического кризиса девяностых годов бартерные операции были весьма актуальны, в том числе, из-за недостатка наличности и других явлений кризисного периода, некоторые из которых существуют и сейчас. В силу вступает извечное правило, гласящее, что в периоды экономических катаклизмов люди на протяжении веков периодически возвращались к натуральному обмену.

Мария Терехова, нотариус Санкт-Петербурга