Партнеры

Каким образом банкротство продавца квартиры может отразиться на сделке покупки жилья у него? Есть ли вероятность признания сделки купли-продажи недействительности недействительной, если она была приобретена у банкрота? А если физлицо признало себя банкротом после совершения сделки? Давайте разберёмся.

Кто такой банкрот?

Банкротом называют физлицо либо юрлицо, которое не в состоянии платить по своим обязательствам. К примеру, по долгам по коммунальным услугам, займам и кредитам.

Банкротом объявить гражданина может лишь суд. Долг его при этом должен превышать 500 000 руб., а просрочка по долгам должна быть не менее 3-х месяцев.

Банкрот и продажа недвижимости

По закону о банкротстве, сделки, заключённые банкротами могут быть признаны недействительными. Недействительными могут быть признаны сделки, которые:

1. Были заключены должником с выгодой для одного из кредиторов и ущемлением для других. Предположим, должнику удалось реализовать собственное жильё, чтобы погасить долг перед каким-то одним из нескольких кредиторов, а с прочими расплачиваться не стал. В таком случае оставшиеся кредиторы могут оспорить сделку, если она была совершена за 30 дней до подачи заявления о банкротстве и признания физлица банкротом. В определённых ситуациях срок может быть увеличен до 0,5 года.
2. Сделки совершённые с умышленным ущемлением имущественных прав того либо иного кредитора, если они были осуществлены за 3 года до момента принятия заявления о признании физлица-должника банкротом либо после того, как данное заявление было принято. Проще говоря, жильё было реализовано, к примеру, за пару лет до банкротства его продавца, однако продано по цене на порядок ниже среднерыночной стоимости. Причём у продавца недвижимости была задолженность по займу, которую он не успел погасить к моменту банкротства. Продавец мог погасить задолженность по займу либо реализовать объект дороже, но не стал делать ни того, ни другого. Кредиторы либо кредитор могут потребовать признать сделку недействительной.
3. Сделки заключённые несостоятельным физлицом за год до того, как было принято заявление о признании его банкротом либо после его принятия, в тех случаях, когда цена сделки отличается от цены похожих сделок либо иных условий в сторону худшую для должника. Проще говоря, сделка может быть признана недействительной в судебном порядкепри условии, что рыночная цена объекта выше суммы согласно договору продажи-купли. Всем известно о сделках с заниженной ценой, когда по договору жильё стоит 1 млн. руб., а прочее – проведение ремонта и прочие расходы. При проведении подобных сделок покупатель сильно рискует. Если что-то будет не так, то покупатель не сможет доказать, что он отдал за жильё сумму большую, чем оно реально стоит. При банкротстве возможность реализации данного риска существенно возрастает.

Как минимизировать риски при приобретении недвижимости?

Перед тем, как заключать сделку по покупке недвижимости на вторичном рынке, следует тщательным образом исследовать все нюансы.

Подозрения у вас должны вызывать следующие моменты:

• После передачи прав на жильё предыдущий владелец продолжал жить в ней;
• Продавец владеет квартирой незначительный период времени;
• Продавец стал собственником посредством сделки с родственниками либо путём дарения;
• Указанная в договоре цена существенно ниже фактической цены жилья на рынке.

Необходимо узнать, платежеспособен ли продавец в указанных выше случаях, особенно когда объект был получен им на протяжении 3 лет до заключения сделки либо в ситуации, когда сделка по покупке жилья была заключена продавцом с одним из его родственников. Проверить всё это можно на таких Интернет-ресурсах:

• Суд арбитражный г. Москвы – здесь можно узнать о наличии завершённых либо открытых процедур банкротства;
• Единый Федеральный реестр о банкротстве – проверка на предмет наличия завершённых либо открытых процедурах банкротства;
• Служба судебных приставов – проверка на предмет наличия исполнительных производств.

Не лишним будет также узнать, нет ли у продавца просрочек по выплатам займов посредством Бюро кредитных историй (тут вам потребуется письменное разрешение продавца на запрос данных).

Если вы собираетесь приобрести недвижимость у продавца, который уже признан банкротом, то должны понимать, что такая сделка должна может быть заключена не с владельцем данного жилья, а только со специальным финансовым управляющим.

Подробнее…